经济学家：房子将越来越像耐用消费品 市场逻辑重构
2026年春天，楼市迎来了“小阳春”。北京、上海、广州、深圳、成都等核心城市二手房市场活跃度明显提升。上海3月二手房成交量突破3万套，创近五年新高；多地新房市场也传出积极信号——在成都，金茂锦棠开盘吸引近千人现场选房，192套房源当日售罄，越秀天悦云萃3期、龙湖锦江峯萃等项目出现排队看房的场景。市场热度让人想起十年前的盛况。
2016年，政府工作报告提出“因城施策”去库存，全国超过150个城市出台“去库存”新政。那一年全国商品房销售额首次突破11万亿元。年销售额超3000亿元的“超级房企”首次出现便达到3家，TOP10房企门槛首次提高到千亿元。
从2016年到2026年，十年间，中国房地产经历了从高歌猛进到深度调整的过程。今年，政府工作报告时隔十年重提“去库存”。
西南财经大学教授、西财智库主任汤继强指出，两轮“去库存”存在本质差异，核心区别在于“从创造需求转向重构供给”。他分析道，2016年的核心引擎是棚改货币化。当年600万套棚改任务，货币化安置比例超过50%。政府通过货币补偿注入流动性，直接创造购房需求，拉动去库存。结果是房价快速拉升，居民部门杠杆率攀升。2016年去库存的本质是“让更多人加杠杆买房”，是短期强刺激，副作用是推高房价、推高居民杠杆。
2026年的工具箱已完全不同。今年政府工作报告表述为：“因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房。”棚改货币化退场，政府收储登场——由地方政府或国企收购存量商品房，转为保障性住房，在消化库存的同时补齐民生短板。汤继强指出，2026年去库存是供给侧存量调节与保障体系重构。政府不再创造需求，而是充当“市场稳定器”和“住房双轨制搭建者”。这是长期结构改革，而非短期强刺激。
当被问及未来十年房地产市场的最大变量时，汤继强认为是人口结构拐点下的需求断层。他表示，中国刚需购房主力人群（25-35岁）已进入长期下行通道，叠加城镇化放缓、人均住房面积接近天花板。未来十年，不同城市、不同地段、不同产品之间的价值分化将极其剧烈。有些地方可能面临“有房无市”的流动性枯竭。但最大的确定性同样清晰。“无论短期政策如何摆动，‘房住不炒’的长效机制不会逆转。”汤继强表示，“房地产正越来越像耐用消费品——在大多数城市，房价若能跑赢通胀即属不易，过去‘翻倍式’增长难以再现。保障性住房体系将基本覆盖中低收入群体，商品房市场则主要服务于改善型需求。投机炒房的空间将被系统性压缩。”
面对正在重塑的市场，汤继强对两类人群给出了具体建议。对于年轻的首次购房者，不必焦虑“上车”，而要关注“适配”。房贷月供不超过家庭收入40%。尽量选择人口净流入、产业扎实的核心城市或都市圈边缘板块。可以关注政府收储转化后的保障性租赁住房或配售型保障房，但需提前了解所在城市的供应节奏与申请条件。对于谨慎的观望者，放弃“抄底思维”，建立“使用思维”。如果已有自住房，现阶段不必为保值而再购。房价的核心支撑是真实居住需求和租金回报率。重点关注租售比能否达到2.5%或3%以上，接近当前低风险利率水平（如10年期国债收益率），否则持有现金或配置其他流动性资产可能更明智。观望不等于“空仓”，而是保持选择权。
十年间，媒体在住建部、国家统计局等重要发布会上追问政策走向；以每年一届的行业盛会持续把脉市场周期；通过监督栏目深度调查行业违规乱象、守护消费权益。两次“去库存”之间横亘的不仅是十年时间，更是房地产行业底层逻辑的重构。从记录“高周转”时代的起伏跌宕，到聚焦“保交付”“好房子”的行业转型，媒体完整见证了中国房地产市场从增量繁荣迈向存量品质时代的深刻变革，还将持续关注，记录行业变革的下一个篇章。
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